Gayrimenkul yatırımı yaparken birçok kişi evin konumu, fiyatı ve yapısal durumu gibi kriterlere odaklanırken, komşu arazilerin kullanım durumu göz ardı ediliyor. Oysa yan parsellere dair küçük bir ihmal, ileride ciddi mağduriyetlere yol açabiliyor.
Ev Alımında Görünmeyen Tehlike: Yan Parselde Ne Oluyor?
Türkiye’de konut yatırımları hızla artarken, ev alırken dikkat edilmesi gereken unsurlar da genişliyor. Satın alınan evin konumu, fiyatı, ulaşımı ve yapı kalitesi ilk bakışta öne çıkan başlıklar olsa da komşu arazilerin imar ve kullanım durumu en az bunlar kadar kritik öneme sahip.
Birçok alıcı, satın alma işlemi sırasında yan parselde boş bir arazi olduğunu görünce bunun kalıcı olacağını varsayıyor. Ancak bu boş arazinin imar planında ne amaçla kullanılacağı, ileride ne tür bir yapılaşmaya konu olacağı çoğu zaman incelenmiyor. Bu da beklenmedik gürültü, manzara kaybı, ışık engeli gibi mağduriyetlerin kapısını aralıyor.
Yan Parsel Planı Yatırımın Geleceğini Belirliyor
Gayrimenkul uzmanlarına göre, ev alımında sadece mevcut durum değil, bölgenin geleceği de göz önünde bulundurulmalı. Özellikle büyükşehirlerde sürekli değişen imar planları, satın alınan konutun değerini artırabileceği gibi tam tersi şekilde düşürebilir de.
Örneğin:
- Komşu parsele yapılacak çok katlı bir bina, mevcut evin manzarasını tamamen kapatabilir.
- Sosyal tesis, düğün salonu gibi ticari yapılar, gürültü ve yoğunluk sorunlarına yol açabilir.
- Fabrika, atölye gibi yapılar çevresel kirlilik riski oluşturabilir.
- Büyük altyapı projeleri (yol, köprü, metro hattı vb.) nedeniyle kamulaştırma gündeme gelebilir.
Tüm bu olasılıklar, evin değerini düşürmekle kalmaz, yaşam kalitesini de ciddi biçimde etkileyebilir.
Belediye İmar Planları Detaylıca İncelenmeli
Ev satın almadan önce sadece tapu ve yapı kullanım izni kontrolü yapmak yetmez. Aynı zamanda ilgili belediyeden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüklerinden komşu arazilerin imar durumu hakkında bilgi alınmalıdır.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken belgeler şunlardır:
- Nazım İmar Planı: Bölgenin genel yapılaşma karakterini gösterir.
- Uygulama İmar Planı: Parsel bazlı yapılaşma hakkını ve kullanım amacını belirler.
- Plan Notları: Parsel üzerindeki sınırlamalar, yükseklik ve kullanım kriterlerini belirtir.
- Çekme mesafesi, kat adedi, yapılaşma yoğunluğu gibi detaylar.
Bu belgeler, gayrimenkulün çevresinde ileride ne tür bir yapılaşma olabileceğine dair ipuçları verir.
Konut Yatırımında “Komşuluk Etkisi” Artık Daha Önemli
Artan yapılaşma ve azalan yeşil alanlar, konut projelerinde komşu yapılaşmaların etkisini daha da artırdı. Özellikle sitelerde veya planlı yapı alanlarında, komşu parsellerde planlanan projeler satın alınan evin:
- Gün ışığı alma süresini,
- Hava sirkülasyonunu,
- Sosyal alanlara erişimini,
- Sessizliğini ve huzurunu
doğrudan etkileyebiliyor. Bu da sadece yaşam konforunu değil, evin piyasa değerini de belirleyen bir faktör haline geliyor.
Gizli Maliyetlere Dikkat: Değersizleşen Yatırım
Komşu arazide gerçekleşecek ani bir yapılaşma, yeni ev almış bir yatırımcıyı çok ciddi değer kaybı ile karşı karşıya bırakabilir. Örneğin:
- 2+1 manzaralı bir daire, yanına yapılan yüksek blok nedeniyle gölge altında kalabilir.
- Sakin bir site, hemen yanındaki arsaya yapılan otel ya da düğün salonu nedeniyle trafik ve gürültü sorunlarıyla karşılaşabilir.
- Yan parselin sosyal donatı alanı olması beklenirken bir anda ticari alana çevrilmesi, beklentileri boşa çıkarabilir.
Bu durumlar, gayrimenkulün yeniden satış sürecinde ciddi değer kayıplarına neden olabilir.
Uzmanlardan Satın Almadan Önce Son Kontrol Uyarısı
Gayrimenkul danışmanları ve şehir planlamacıları, ev almak isteyenlere şu önerilerde bulunuyor:
- Satın alınmak istenen konutun çap ve aplikasyon krokisini alın.
- Komşu parsellerin imar planlarını belediyeden inceleyin.
- Tapu müdürlüğü veya ilgili kadastro biriminden parsel sınırları ve mülkiyet bilgilerini kontrol edin.
- Bölgedeki mevcut ve planlanan projeleri araştırın.
- Gayrimenkul danışmanına yalnızca evin değil, çevresinin geleceği hakkında da sorular sorun.
İstersen bu içerik için infografik önerisi, alıcı rehberi veya sosyal medya bilgilendirme postu da hazırlayabilirim.
