Ev sahipleri, ihtiyaçları doğrultusunda kiracılı evlerini satmak isteyebilir. Ancak bu durumda hem kiracının hem de yeni malikin hakları Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde korunur. İşte bu süreçte tarafların dikkat etmesi gereken kritik detaylar.
Kiracılı Evin Satışı Mümkün mü?
Türkiye’deki yasal düzenlemelere göre, bir gayrimenkulün kiraya verilmiş olması, o taşınmazın satışına engel teşkil etmez.
Ev sahibi, mevcut kira sözleşmesi devam ederken evi üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak burada önemli olan, kiracının ve yeni malik olan alıcının haklarının karşılıklı olarak korunmasıdır.
Satıştan Sonra Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?
Kiracılı evin satışından sonra kiracı hemen çıkarılamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre:
Satış sonrası evi satın alan kişi, eğer evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu yazılı olarak bildirirse, ancak bu durumda tahliye talebinde bulunabilir.
Yani ihtiyaç sebebine dayanmayan tahliye talepleri geçersiz sayılır.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Yeni malik, evi satın aldıktan sonra kiracıya ihtiyacı olduğunu bildirirse, tahliye için belirli süreleri gözetmek zorundadır:
- Kiracıya ihtiyaca dair yazılı ihtarname noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir.
- Tebliğden itibaren en erken 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
- Tahliye için en geç satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderilmiş olmalıdır.
Aksi takdirde yeni malik, tahliye hakkını kaybedebilir ve kira sözleşmesi, süresi dolana kadar devam eder.
Kira Sözleşmesi Devam Eder Mi?
Satış işlemi tamamlandıktan sonra kiracı ile eski ev sahibi arasındaki sözleşme, yeni malik açısından da geçerliliğini sürdürür.
Yani:
- Kiracı, aynı kira bedelini ve şartları yeni ev sahibine öder
- Mevcut sözleşmenin süresi sona ermeden kiracı çıkarılamaz
- Yeni malik, isterse kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürebilir
Bu uygulama hem kiracının mağduriyetini önler hem de kira düzenini korur.
Kiracının Öncelikli Satın Alma Hakkı Var mı?
Mevzuata göre konut ve işyeri kiralarında kiracının ön alım hakkı bulunmaz. Yani ev satılırken mevcut kiracıya “önce sana satayım” şeklinde bir zorunluluk yoktur.
Ancak taraflar arasında özel bir sözleşme yapılmışsa, bu durum değişebilir.
Bununla birlikte bazı ev sahipleri, kiracıyı mağdur etmemek adına evi satmadan önce ona teklif götürebilir. Bu tamamen karşılıklı iyi niyet çerçevesinde gelişen bir durumdur.
Kiracı Ne Yapmalı? Haklarını Nasıl Korumalı?
Kiracı, bu tür bir satış durumunda mağdur olmamak için:
- Satış bilgisini yazılı şekilde almalı
- İhtiyaç sebebine dair ihtarname gelirse, noter kanalıyla yanıt vermeli
- Gerekirse hukuki destek alarak tahliye sürecini takip etmeli
- Düzenli kira ödemelerini belgelemeli (özellikle banka yoluyla)
Ayrıca kiracının, tahliye davası sürecinde 6 ayın sonunda bile çıkması gerekmez; mahkeme süreci ve kararına bağlı olarak bu süre daha da uzayabilir.
Ev Sahipleri İçin Uyarı: “İhtiyaç Göstermeden Zorlama Tahliye Hakkı Yok”
Ev sahipleri, sadece evi satmaları gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez.
Yeni malikin ihtiyaç iddiası varsa bile bu durum:
- Gerçek, samimi ve hukuki olarak geçerli olmalı
- Mahkemeye sunulabilir belgelerle desteklenmeli
Aksi takdirde açılan tahliye davası reddedilebilir ve kiracı, sözleşme süresi boyunca evde kalmaya devam edebilir.
İstersen bu konuyla bağlantılı olarak “Kiracı hakları nelerdir?”, “Kentsel dönüşümde tahliye süreci nasıl işler?” gibi başlıklarda da içerikler hazırlayabilirim. Uygun olur mu?
